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问题:请教各位老师关于4号文中规定：“（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。”

个人理解用地结构调整是在商住用地容积率等条件不变情况下，这样进行测算，这样暗含一个条件，即各用途增减面积的绝对值相等。但如果商住容积率发生变化，则不能直接按照以上规定测算。而是要进一步分析测算。如以下案例：

从上表可以看出规划调整后商业用地面积增加了、住宅用地面积减少了；同时容积率提高，住宅、商业建筑面积均增加了。根据四号文测算应补交地价款，目前有两个测算思路:

一思路：

1、住宅建筑面积增加部分，规划调后住宅楼面地价乘以住宅的增加建筑面积确定。

2、商业建筑增加部分，因为商业建筑面积增加由两部分造成（1）是由于容积率增加引起；（2）由于部分住宅用地转变为商业即用途改变（用地结构调整），故应分别测算。

二思路：

1、住宅、商业建筑面积增加部分直接按照用地结构调整计算，即规划调后住宅楼面地价乘以住宅的增加建筑面积确定加上规划调后商业楼面地价乘以商业总的增加建筑面积。

我认为一思路对，请各位老师指导。

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答疑

唐浩（重庆）:根据这个案例情况，个人认为不适合该条款。这个案例不仅仅是各用途建筑规模发生了变化，其各自的土地面积也发生了变化。规划调整后的楼面地价差异不仅仅是用途结构导致，还因为土地面积各规模增加，所以至少是三大方面的因素影响导致了价格差异。

李宝玺（吉林）:个人理解用地结构调整是在商住用地容积率等条件不变情况下，这样进行测算，这样暗含一个条件，即各用途增减面积的绝对值相等。但如果商住容积率发生变化，则不能直接按照以上规定测算。而是要进一步分析测算。是否正确？

唐浩（重庆）:具体处理应该考虑当地出让情况结合4号文要求。根据当地土地出让和项目建设的具体规定，第一种情形，合同规定的商住用地面积仅为建筑面积分摊的比例计算得出，不涉及到具体用途布置，按照4号文规模增加同时调整用途结构处理比较合理；第二种情况，按照合同要求，商业、住宅面积先确定，具体建设时商业、住宅必须在各自用地上，则土地面积、规模，发生了变化，不完全符合4号文要求，按总价差异考虑，更为合理。

谢群（贵州）:4号文调规补地价，除了工业用地和调低容积率涉及单位地价，其他都是楼面地价，个人觉得没必要把分摊土地算出来，把事情搞复杂了，分摊方式的不同，相同建筑面积分摊所得的土地面积可能不同，但是建筑面积不变，对应的总地价也不会变，建议你不要分摊得那么清楚。你把整宗地，规划前后各用途的建筑面积出来，前后对照，分析各用途建筑面积变化，分别核算地价，然后增减合并，就简单多了

谢群（贵州）:我理解的4号文调规补地价应用，6.4（2）是用途不变，只涉及容积率变化的理想状态。6.4（3）是容积率不变，只涉及用途变化或者综合用途内部用地结构调整。调规其他情况都只能往6.4（4）靠。